Megtaláltad az álomlakást, sikerült megegyezni az eladóval, és a finanszírozás is megoldottnak tűnik. A kiadásoknak azonban még koránt sincs vége. A vagyonszerzési illeték, az ügyvédi díj, a földhivatali ügyintézés, a felújítás és a költöztetés együttesen akár több millió forinttal is növelhetik a lakásvásárlás teljes költségét. Mutatjuk, mire érdemes előre felkészülni, hogy a beköltözés után ne érjenek kellemetlen meglepetések.
Egy lakás megvásárlásakor természetes, hogy elsősorban az ingatlan vételárára koncentrálunk.
Hosszú hónapokig keresgélünk, összehasonlítjuk a környékeket, figyeljük a négyzetméterárakat, majd amikor megtaláljuk a megfelelő otthont, megpróbáljuk kialkudni a lehető legjobb árat.
Sokan azonban csak a szerződéskötés után szembesülnek azzal, hogy a vásárlás további jelentős kiadásokkal jár.
Egy 60 millió forintos ingatlan megszerzése például alapesetben 2,4 millió forintos vagyonszerzési illetéket jelenthet, és ez még csak egyetlen tétel a várható költségek között.
Éppen ezért a tudatos lakásvásárlás nem azzal kezdődik, hogy megnézzük, mekkora hitelt kaphatunk, hanem azzal, hogy megértjük a teljes pénzügyi folyamatot.
1. Vagyonszerzési illeték: az egyik legnagyobb pluszkiadás
A magyarországi ingatlanvásárlás egyik legjelentősebb járulékos költsége a visszterhes vagyonátruházási illeték.
A Nemzeti Adó- és Vámhivatal ingatlan-adásvétellel kapcsolatos tájékoztatója szerint az illeték általános mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4 százaléka.
Ez a gyakorlatban a következő összegeket jelentheti:
| Lakás forgalmi értéke | Illeték alapesetben |
|---|---|
| 40 millió Ft | 1 600 000 Ft |
| 50 millió Ft | 2 000 000 Ft |
| 60 millió Ft | 2 400 000 Ft |
| 80 millió Ft | 3 200 000 Ft |
Fontos azonban, hogy nem minden vásárlás után kell a teljes összeget megfizetni.
Bizonyos esetekben illetékmentesség vagy kedvezmény járhat. Ilyen lehet például a cserét pótló vétel kedvezménye.
Ha a vásárló a lakásszerzést megelőző három éven belül vagy az azt követő egy éven belül eladja másik lakástulajdonát, a feltételek teljesülése esetén az illetéket a két ingatlan értékének különbözete alapján állapíthatják meg.
Egy 50 millió forintos lakás eladása és egy 70 millió forintos lakás megvásárlása esetén így az illeték alapesetben 800 ezer forint lehet a teljes 2,8 millió forint helyett.
A kedvezményeket érdemes már a szerződéskötés előtt egyeztetni az ügyvéddel, mert a megfelelő nyilatkozatoknak és igazolásoknak jelentőségük lehet.
2. Ügyvédi és földhivatali költségek
Lakásvásárláskor ügyvéd közreműködésére is szükség van.
Az ügyvéd készíti vagy ellenjegyzi az adásvételi szerződést, ellenőrzi a jogi feltételeket, és közreműködik az ingatlan-nyilvántartási ügyintézésben.
A Digitális Állampolgár lakásvásárlási útmutatója szerint az ügyvédi munkadíj jellemzően a vételár 0,5–3 százaléka között alakulhat. A konkrét díj a szerződés összetettségétől és az ügyvédi megállapodástól függ.
Egy egyszerűbb adásvétel és egy több tulajdonost, hitelt, tehermentesítést vagy különleges jogi helyzetet érintő ügylet jelentősen eltérő munkát igényelhet.
A földhivatali költségekkel szintén számolni kell.
Az általános tulajdonjog-bejegyzési eljárás díja jelenleg 10 600 forint ingatlanonként. Az elektronikus hiteles tulajdonilap-másolat díja 4800 forint, bár magánszemélyek bizonyos feltételek mellett évente két alkalommal díjmentesen is lekérhetik.
A tételek önmagukban nem feltétlenül jelentősek a vételárhoz képest, de a teljes költségvetésből nem érdemes kihagyni őket.
3. A lakáshitelnek is vannak egyszeri költségei
Ha a vásárláshoz hitelt veszünk fel, a havi törlesztőrészlet mellett a hitelügyintézés egyes költségeivel is számolni kell.
Ilyen lehet az értékbecslés, a közjegyzői díj, valamint a banki konstrukciótól függően további adminisztratív kiadás.
A Digitális Állampolgár tájékoztatója például hozzávetőlegesen 45–60 ezer forintos értékbecslési díjjal számol, de ennek tényleges mértéke és az esetleges díjelengedés bankonként eltérhet.
A hitelszerződések esetében a közjegyzői közreműködés is további költséget jelenthet.
A banki ajánlatok összehasonlításakor ezért nem elegendő kizárólag a kamatot vagy a havi törlesztőrészletet figyelni.
Érdemes megnézni a teljes hiteldíjmutatót, a szerződéshez kapcsolódó költségeket, az esetleges akciós feltételeket és azokat a kötelezettségeket is, amelyek a kedvezményes díjakhoz kapcsolódnak.
Egy kedvező kamatozású hitel is megterhelővé válhat, ha a vásárló a rendelkezésére álló teljes megtakarítást önerőként használja fel, és nem marad elegendő tartaléka a beköltözés utáni időszakra.
4. A foglaló nem pluszköltség, mégis komoly pénzügyi kockázat
A foglalóval kapcsolatban gyakran alakul ki félreértés.
A szerződés megfelelő teljesítése esetén a foglaló beleszámít a vételárba, tehát nem ugyanúgy járulékos költség, mint az illeték vagy az ügyvédi munkadíj.
Mégis külön figyelmet érdemel, mert a szerződés meghiúsulása esetén jelentős pénzügyi következményekkel járhat.
A foglaló összege nincs törvényileg rögzítve. A gyakorlatban gyakori a vételár 10 százaléka, de ettől a felek megállapodása eltérhet.
Ha a vevő felelősségi körében hiúsul meg az ügylet, elveszítheti a foglalót. Amennyiben az eladó felelős a meghiúsulásért, főszabály szerint a kapott összeg kétszeresét köteles visszafizetni.
Különösen fontos lehet ez hitelből történő vásárlás esetén.
Ha a bank végül nem biztosítja a szükséges finanszírozást, a vevő bizonyos szerződéses helyzetekben elveszítheti a foglalót. Ezért a finanszírozás feltételeit már előzetesen érdemes tisztázni az ügyvéddel.
5. A felújítás költsége könnyen felboríthatja a terveket
Egy olcsóbbnak tűnő, felújítandó ingatlan elsőre vonzó választás lehet.
A vételárban elért megtakarítás azonban gyorsan eltűnhet, ha az új tulajdonosnak jelentős összeget kell fordítania az elektromos hálózatra, a vízvezetékekre, a fűtésre vagy a nyílászárók cseréjére.
Nem véletlen, hogy a felújítandó lakások árkülönbségét vizsgáló piaci elemzés szerint bizonyos ingatlankategóriákban a korszerűsítés költsége már a vételárban jelentkező előny jelentős részét felemésztheti.
Egy lakás felújítási szükségletét ráadásul nem mindig könnyű megállapítani a megtekintés során.
A frissen festett falak mögött elavult vezetékek, rossz szigetelés vagy más műszaki problémák is lehetnek.
Komolyabb vásárlás előtt ezért indokolt lehet független műszaki szakember bevonása.
A tervezett munkákhoz érdemes részletes, tételes ajánlatot kérni, és külön tartalékot képezni az előre nem látható kiadásokra.
A legolcsóbb kivitelező kiválasztása önmagában nem feltétlenül jelent valódi megtakarítást. A referenciák, a szerződéses feltételek és a munkák pontos műszaki tartalma is fontos.
6. A költözés költsége sok apró tényezőtől függ
A lakásvásárlás utáni egyik leggyakoribb kiadás maga a költözés.
Sokan úgy kalkulálnak, hogy néhány barát és egy bérelt teherautó segítségével megoldják a feladatot. Ez kisebb lakások vagy kevés bútor esetén működőképes megoldás lehet.
Egy teljes háztartás átköltöztetése azonban már más szervezést igényel.
Számít a bútorok mennyisége, a két ingatlan közötti távolság, az emeletek száma, a lift megléte, valamint a parkolási és rakodási lehetőségek is.
A PLATOO költöztetési árakat bemutató oldalán például külön szerepelnek a kisebb lakásköltözések, a több rakodót igénylő munkák és a vidéki szállítás díjazási szempontjai.
A költözést ezért érdemes nem csupán egy általános óradíj alapján megtervezni.
Az előzetes költségbecsléshez pontosan fel kell mérni, mennyi bútort, háztartási gépet és dobozt szeretnénk elszállítani, szükség lesz-e bútorszerelésre, és milyen körülmények között történhet a rakodás.
Egy megfelelően előkészített lakossági költöztetés segíthet csökkenteni a felesleges fordulókat és a rossz szervezésből adódó időveszteséget.
A költözéshez kapcsolódó további költség lehet a csomagolóanyagok beszerzése, a bútorok szétszerelése, az esetleges tárolás vagy a régi lakás kiürítése is.
7. A berendezés gyakran csak a beköltözés után kezdődik
Még egy jó állapotú lakás esetében is előfordulhat, hogy az új tulajdonosnak jelentős összeget kell fordítania a berendezésre.
Egy korábban bérelt, részben bútorozott lakásból saját ingatlanba költöző fiatal párnak például szüksége lehet hűtőszekrényre, mosógépre, ágyra, szekrényekre és más alapvető eszközökre.
Ezek külön-külön nem feltétlenül tűnnek jelentős beruházásnak, együttesen azonban könnyen több százezer vagy akár több millió forintos kiadást jelenthetnek.
Érdemes ezért már a vásárlás előtt elkülöníteni a feltétlenül szükséges és a később beszerezhető berendezéseket.
Nem kell mindent az első hónapban megvásárolni.
A használt bútorok és háztartási eszközök bizonyos esetekben jó alternatívát jelenthetnek, feltéve, hogy megfelelő állapotúak és biztonságosan használhatók.
Ha egyetlen nagyobb bútort szeretnénk elszállíttatni, nem feltétlenül szükséges teljes költöztető csapatot rendelni. Ilyen helyzetekben a kisebb teherfuvarok vagy a bútortaxi-szolgáltatások gazdaságosabb megoldást kínálhatnak.
8. A fenntartási költségek is megváltozhatnak
A lakásvásárlás pénzügyi hatása nem ér véget a beköltözéssel.
Az új ingatlan más rezsiköltségekkel, közös költséggel, karbantartási igényekkel és biztosítási díjjal járhat, mint a korábbi otthonunk.
Egy nagyobb vagy rosszabb energetikai állapotú lakás például magasabb fűtési költségeket eredményezhet.
Társasházi ingatlannál érdemes azt is ellenőrizni, hogy milyen felújításokat terveznek a következő években, és ezek finanszírozása jelenthet-e további fizetési kötelezettséget a tulajdonosoknak.
Egy liftfelújítás, tetőcsere vagy homlokzati korszerűsítés ugyanis olyan közös beruházás lehet, amely a lakás tulajdonosait is érinti.
Éppen ezért nem elegendő kizárólag a lakás jelenlegi rezsiszámláit megvizsgálni.
Hasznos lehet tájékozódni a társasház pénzügyi helyzetéről, a tervezett karbantartásokról és az esetleges hitelkötelezettségekről is.
Mennyibe kerülhet összesen egy 60 millió forintos lakás?
Nézzünk egy egyszerű példát.
Tegyük fel, hogy valaki 60 millió forintért vásárol egy használt lakást, és nem jogosult vagyonszerzési illetékmentességre vagy kedvezményre.
Ebben az esetben a vételár mellett 2,4 millió forintos illetékkel kell számolnia.
A tulajdonjog-bejegyzés további 10 600 forintot jelent.
Ez azt jelenti, hogy már csak e két tétellel együtt 62 410 600 forintnál tartunk, miközben az ügyvédi, esetleges hitelügyintézési, felújítási, berendezési és költözési költségeket még nem vettük figyelembe.
Ha az ingatlan felújítást igényel, a teljes kiadás könnyen további milliókkal emelkedhet.
A szükséges pénzügyi tartalék nagysága ezért nem határozható meg egyetlen, mindenkire érvényes százalékkal.
Más költségvetésre van szüksége annak, aki azonnal beköltözhető lakást vásárol készpénzből, és másra annak, aki hitelből vesz felújítandó ingatlant.
A legfontosabb, hogy a vásárló már a szerződéskötés előtt átlássa a várható egyszeri és rendszeres kiadásokat.
Egy jó lakásvásárlás nemcsak az alkudozáson múlik
A megfelelő ingatlan kiválasztásában természetesen fontos szerepet játszik a vételár.
Ugyanakkor előfordulhat, hogy egy elsőre olcsóbb lakás a felújítási és fenntartási költségekkel együtt végül drágábbnak bizonyul, mint egy jobb állapotú alternatíva.
A vásárlás tervezésekor ezért érdemes a teljes bekerülési összeget összehasonlítani, és nem kizárólag a hirdetésben szereplő árat.
Az Ingatlan.FM lakásvásárlásról, felújításról és hitelekről szóló szakértői összefoglalója további szempontokat kínál a döntéshez, különösen a műszaki állapot, a finanszírozás és az ingatlan hosszú távú használhatósága területén.
Egy sikeres lakásvásárlás nem feltétlenül az, amikor sikerül a lehető legalacsonyabb vételárat kialkudni. Sokkal inkább az, amikor az új tulajdonos pontosan tudja, mennyibe fog kerülni a teljes folyamat, és a beköltözés után is elegendő pénzügyi mozgástérrel rendelkezik.
A tudatos költségtervezés ezért legalább olyan fontos része az otthonteremtésnek, mint a megfelelő lakás megtalálása.
Kapcsolódó olvasnivalók
- A felújítandó ingatlan egyre kevésbé jelent olcsó alternatívát – mikor tűnhet el a vételárban elért megtakarítás a felújítás miatt?
- Lakáseladás után: 10 dolog, amit az átadás előtt intézz el – gyakorlati tudnivalók az ingatlan birtokbaadásáról.
- Hogyan találjuk meg a megfelelő generálkivitelezőt lakásfelújításhoz? – szempontok az ajánlatok és a kivitelezők összehasonlításához.
borító: HiveBoxx // unsplash
