Egy 60 millió forintos lakás megvásárlásához nem feltétlenül elegendő 60 millió forint. Ha a vevő nem jogosult illetékkedvezményre, már önmagában 2,4 millió forintos vagyonszerzési illetékkel számolhat. Ehhez adódik az ügyvédi munkadíj, a tulajdonjog bejegyzése, hitelfelvételnél pedig az értékbecslés, a jelzálogjog bejegyzése és a közjegyző. A legnagyobb hiba, ha ezeket csak az adásvételi szerződés aláírása után kezdjük összeadni.
A lakásvásárlás költségei 2026-ban azért is igényelnek friss tájékozódást, mert az elmúlt években módosultak egyes igazgatási díjak, és október végén a támogatott lakáshitelek rendszere is átalakult. A NAV 2026. október 14-én aktualizált ingatlan-adásvételi tájékoztatója alapján összegyűjtöttük a legfontosabb tételeket, és megmutatjuk, milyen élethelyzetben lehet csökkenteni az illetéket.
Milyen költségekkel jár a lakásvásárlás 2026-ban?
A vételár nem egyenlő a teljes bekerülési költséggel. A következő táblázat a legjellemzőbb, vevőnél felmerülő tételeket foglalja össze. A hatósági díjakat és a piaci árajánlatoktól függő költségeket külön érdemes kezelni.
| Költségtétel | 2026-os összeg vagy irányadó mérték | Mikor merül fel? |
|---|---|---|
| Visszterhes vagyonátruházási illeték | Alapesetben a NAV által megállapított forgalmi érték 4%-a | Főszabály szerint lakás megszerzésekor |
| Ügyvédi munkadíj | Általában a vételár 0,5–3%-a, egyedi megállapodás szerint | Adásvételi szerződés és jogi ügyintézés |
| Tulajdonjog-bejegyzési eljárás | 10 600 Ft/ingatlan | Tulajdonszerzés földhivatali ügyintézése |
| E-hiteles tulajdonilap-másolat | 4 800 Ft; jogosult magánszemélynek évente két lekérés ingyenes lehet | Jogi ellenőrzéshez, banki ügyintézéshez |
| Hiteles térképmásolat | 5 000 Ft | Például családi ház ellenőrzésekor, ha szükséges |
| Banki értékbecslés | Hozzávetőleg 45 000–60 000 Ft | Jellemzően jelzáloghitel esetén; banki elengedés lehetséges |
| Jelzálogjog bejegyzése | 20 000 Ft/ingatlan | Jelzálogfedezetű hitelnél |
| Közjegyző, banki díjak | Konstrukciótól és hitelösszegtől függnek | Hitelszerződésnél, folyósításnál |
| Lakásbiztosítás, költözés, felújítás | Egyedi, előre kalkulálandó kiadások | Az ingatlan állapotától és a finanszírozástól függően |
A hatósági összegeket a kormányhivatalok földhivatali díjtáblája, az ügyvédi és értékbecslési irányszámokat a Digitális Állampolgár lakásvásárlási útmutatója alapján közöljük. A százalékos ügyvédi díj nem kötelező tarifa.
Lakásvásárlási illeték 2026-ban: mikor kell 4 százalékot fizetni?
A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a lakás forgalmi értékének 4 százaléka. A forgalmi értéket a NAV állapítja meg; sok esetben megegyezik a szerződésben szereplő vételárral, de nem automatikusan. A nagy értékű ingatlanoknál az egymilliárd forint feletti értékrészre eltérő, 2 százalékos szabály és felső illetékplafon vonatkozik; az alábbi, hétköznapi lakásvásárlási példákat ez nem érinti.
| A lakás NAV által megállapított forgalmi értéke | Illeték alapesetben (4%) |
|---|---|
| 30 millió Ft | 1 200 000 Ft |
| 40 millió Ft | 1 600 000 Ft |
| 50 millió Ft | 2 000 000 Ft |
| 60 millió Ft | 2 400 000 Ft |
| 80 millió Ft | 3 200 000 Ft |
| 100 millió Ft | 4 000 000 Ft |
A táblázat kedvezmény és mentesség nélküli, teljes tulajdonra vonatkozó kalkuláció. Ha például valaki csak egy lakás 50 százalékos tulajdoni hányadát szerzi meg, a megszerzett rész értéke alapján számítják az illetéket. A haszonélvezeti joggal terhelt ügyletek külön szabály szerint alakulhatnak.
Mikor csökkenhet vagy szűnhet meg az illeték?
A NAV 2026-os, 19. számú információs füzete többféle mentességet és kedvezményt ismertet. Ezeknél nem elég a lakásvásárlás ténye: minden esetben meg kell vizsgálni a jogszabályi feltételeket és a szükséges nyilatkozatokat.
| Lehetőség | Lényege 2026-ban | Mire kell figyelni? |
|---|---|---|
| Cserét pótló vétel | Eladott és vásárolt lakás értékkülönbözete lehet az illetékalap | A másik lakás eladása a vásárlást megelőző 3 évben vagy az azt követő 1 évben történjen, a többi feltétellel együtt |
| Kisebb értékű csereingatlan | A feltételeket teljesítő esetben 0 Ft illeték is lehetséges | Az eladott lakás értéke magasabb legyen a vásároltnál |
| CSOK Pluszhoz kapcsolódó mentesség | Megfelelő CSOK Plusz-kölcsönnel történő lakásszerzés mentes lehet | A támogatási és utólagos visszafizetési feltételek lényegesek |
| Első lakás fiatalon | Az illeték 50%-áig terjedő kedvezmény | Az illetékkötelezettség keletkezésekor még nincs betöltve a 35. életév, és az egész lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió Ft-ot |
| Első lakástulajdon – részletfizetés | Kérelemre legfeljebb 12 havi pótlékmentes részlet | Nem automatikus mentesség: a fizetendő összeget ütemezheti át |
| Meghatározott új lakás | 15 millió Ft-ig mentesség; legfeljebb 30 milliós új lakásnál részleges kedvezmény lehet | Csak a törvényben meghatározott, vállalkozó által értékesített új lakásra, további feltételekkel |
| Egyenesági rokonok, házastársak egymás közötti adásvétele | A meghatározott családi ügyletek illetékmentesek | Nem azonos egy harmadik személytől történő közös lakásvásárlással |
Fontos félreértés: az „első lakás” önmagában nem tesz minden 30, 50 vagy 70 millió forintos vásárlást illetékmentessé. A 35 év alattiak 50 százalékos kedvezményéhez például a teljes lakás 15 millió forintos értékhatára tartozik. A legfeljebb 12 havi elsőlakásos részletfizetés ettől eltérő könnyítés.
Cserét pótló vétel: milliókat jelenthet a különbség
Tegyük fel, hogy a vevő 55 millió forintért eladja korábbi lakását, és 70 millió forintos lakásba költözik. A kedvezmény nélkül számolt illeték 2,8 millió forint lenne. Ha a cserepótló vétel valamennyi feltétele teljesül, az illetékalap csupán 15 millió forint, az illeték 600 ezer forint. A különbség 2,2 millió forint.
Az eladást igazolni kell. Ha a régi lakás értékesítése csak a vásárlás után történik meg, a vevőnek időben nyilatkoznia kell a kedvezmény igényléséről, és az eladást is igazolnia kell. A határidő elmulasztása pótilletéket eredményezhet, ezért itt különösen fontos az ügyvéddel való egyeztetés.
Ügyvédi díj: mit tartalmaz az árajánlat?
Az adásvételi szerződés elkészítése, ellenjegyzése és a tulajdonjog bejegyzésének jogi előkészítése nem csupán adminisztráció. A jó ügyvéd ellenőrzi az ingatlan jogi helyzetét, a tulajdonosi és teheradatokat, a fizetési ütemezést, szükség esetén a hitelintézeti feltételeket is.
A Digitális Állampolgár szerint az ügyvédi munkadíj általában a vételár 0,5–3 százaléka között mozoghat. Ez nagy tartomány: a díjat az ügy összetettsége, a felek száma, a tehermentesítés, a szerződésmódosítások és az ügyvédi iroda ajánlata egyaránt befolyásolja. A 60 milliós vételár 0,75 százaléka például 450 ezer forint, de ez példaszámítás, nem kötelező árszabás.
Árajánlatkéréskor tisztázni kell: a megjelölt összeg bruttó vagy nettó, tartalmazza-e a tulajdoni lapok lekérését, a bankkal való egyeztetést, az esetleges módosításokat és a földhivatali ügyintézés munkadíját. A földhivatalnak fizetendő hatósági díj ettől külön tétel lehet.
Foglaló vagy előleg? Egyik sem általános járulékos költség, mert teljesítés esetén beleszámít a vételárba. A foglaló viszont pénzügyi kockázat: ha az ügylet meghiúsul, eltérő jogkövetkezményekkel járhat, mint az előleg. Hitelből vásárlásnál különösen indokolt a finanszírozási feltételeket még a foglaló átadása előtt tisztázni.
Földhivatali díjak: mi mennyibe kerül pontosan?
A jogi eljáráshoz kapcsolódó állami díjak összege kiszámíthatóbb az ügyvédi és banki költségeknél. Az általános tulajdonjog-bejegyzési eljárás 10 600 forint ingatlanonként, a jelzálogjog bejegyzése vagy módosítása 20 000 forint ingatlanonként. Hiteles elektronikus tulajdoni lap 4 800 forint, papíralapú hiteles másolata 10 000 forint, térképmásolat 5 000 forint a közzétett díjtáblázat szerint.
A tulajdoni lapból magánszemélyként két elektronikus hiteles másolat díjmentes lehet évente, a jogosultsági és igénylési feltételek teljesítése esetén. Az új lakás tulajdoni lapján ellenőrizni érdemes a tulajdonosokat, a terheket, az elővásárlási és haszonélvezeti jogokat. Családi háznál különösen fontos lehet a térképmásolat és a valós állapot egyezése.
Nem szabad összekeverni az ügyvédi munkadíjat a földhivatali igazgatási szolgáltatási díjjal: az előbbi piaci szolgáltatási ár, az utóbbi hatósági tétel. Az ügyletben több eljárás is lehet, ezért a tényleges összegről az eljáró szakember tud részletes költségtervet adni.
Lakáshitel költségei 2026-ban: nem csak a törlesztő számít
A banki hitel a vételár finanszírozását segíti, ugyanakkor új egyszeri és rendszeres kiadásokkal járhat. Az értékbecslés 45–60 ezer forintos irányszám, a közjegyzői díj pedig a hitelszerződés típusától és összegétől függően változik. Emellett felmerülhet folyósítási, szerződéskötési vagy más banki költség, amelyek egy részét akcióban elengedhetik vagy visszatéríthetik. A jelzálogbejegyzés hatósági díja a banki kedvezményektől elkülönítendő.
| Hitelhez kapcsolódó tétel | Hogyan érdemes számolni? |
|---|---|
| Értékbecslés | Kb. 45–60 ezer Ft, de a banki akció módosíthatja |
| Közjegyző | Kérj konkrét díjtájékoztatást a hitelszerződésre |
| Jelzálogjog bejegyzése | 20 000 Ft/ingatlan – külön hatósági díj |
| Folyósítási és szerződéses banki költségek | Hirdetmény és hitelajánlat alapján, akár elengedéssel |
| Lakásbiztosítás | Általában a banki feltételekhez és az ingatlanhoz igazodik |
| THM és teljes visszafizetendő összeg | A hosszú távú összehasonlítás alapja, nem egyszeri ügyintézési díj |
Az Ingatlan FM lakáshitelezésről szóló podcastjában is visszatérő tanács az előzetes hitelminősítés és a különböző banki ajánlatok összevetése. A hitelösszeg, az önerő, a jövedelmi és fedezeti korlátok szintén meghatározhatják, hogy milyen ingatlan fér bele a költségkeretbe.
Mi változott október végén a támogatott lakáshiteleknél?
2026. október 28-án hatályba lépett a Wekerle Plusz lakásszerzési kölcsönről szóló 298/2026. (X. 27.) kormányrendelet. A program legfeljebb 50 millió forintos, legfeljebb 25 éves futamidejű támogatott hitelt szabályoz, új lakásnál maximum 3 százalékos, használt lakásnál maximum 5 százalékos ügyfélkamattal. Az Otthon Start korábbi igénylési lehetősége csak a rendeletben rögzített átmeneti feltételekkel maradt fenn: lakásvásárlásnál például az október 31-ig megkötött adásvételi szerződés és a november 15-ig benyújtott hitelkérelem lehet lényeges.
A hitelprogram részleteiről az ingatlan.fm külön összefoglalója is beszámolt. A kedvezményes kamat és az illetékmentesség nem ugyanaz: a Wekerle Plusz igénybevétele önmagában nem jelenti azt, hogy a 4 százalékos vagyonszerzési illeték eltűnik. Az illetékkedvezményt vagy mentességet mindig külön jogcímen kell vizsgálni.
Két példaszámítás: mennyi a vételáron felüli kiadás?
1. példa: 40 milliós lakás, hitel nélkül
Egy 40 millió forintos lakásnál, kedvezmény nélkül, a 4 százalékos illeték 1 600 000 Ft. Tegyük fel, hogy az ügyvédi munkadíjra 0,7 százalékos, teljes összeget jelentő ajánlat érkezik: ez 280 000 Ft. A tulajdonjog bejegyzése további 10 600 Ft. A három tétel együtt 1 890 600 Ft, a teljes lakásvásárlási kiadás tehát 41 890 600 Ft – még a költözés, berendezés és az esetleges külön okiratmásolat nélkül.
2. példa: 60 milliós lakás, 30 milliós lakáshitellel
Nézzünk egy 60 milliós vásárlást, ahol a vevő 30 millió forint önerőt és 30 millió forint hitelt használ fel. Nem jár illetékkedvezmény, az ügyvédi munkadíj a példa kedvéért 450 ezer forint. Az egyszeri kiadások így alakulhatnak:
| Tétel | Példában szereplő összeg |
|---|---|
| Illeték (4%) | 2 400 000 Ft |
| Ügyvéd (feltételezett bruttó díj) | 450 000 Ft |
| Tulajdonjog bejegyzése | 10 600 Ft |
| Jelzálogjog bejegyzése | 20 000 Ft |
| Egy e-hiteles tulajdoni lap (ha fizetős) | 4 800 Ft |
| Értékbecslés (példában) | 50 000 Ft |
| Közjegyzői díj (kizárólag illusztratív feltételezés) | 120 000 Ft |
| Vételáron felüli tételek összesen | 3 055 400 Ft |
| Vételár és a fenti tételek együtt | 63 055 400 Ft |
Ez nem banki árajánlat vagy minden esetben fizetendő tarifa. Az ügyvédi, értékbecslési és közjegyzői összegek számítási feltevések; a banki díjak, biztosítás, költözés, felújítás és egyéb kiadások nincsenek teljes körűen benne. Díjelengedés és kedvezmény csökkentheti az összeget.
A második példában a szükséges önerő és a vételáron felüli költségek között is különbséget kell tenni. A hitel nem feltétlenül finanszírozza az illetéket, az ügyvédi díjat vagy a beköltözés utáni munkálatokat. Érdemes külön tartalékot képezni ezekre.
Mikor és hogyan kell kifizetni az illetéket?
Az illetéket nem feltétlenül az adásvételi szerződés aláírásának napján kell átutalni. A földhivatali ügyintézés és a NAV illetékkiszabási eljárása után fizetési meghagyás érkezik; a NAV tájékoztatója szerint azt főszabály szerint a kézbesítéstől számított 30 napon belül kell teljesíteni. A B400E adatlapon nyilatkozni lehet az illetékkedvezményekről és mentességekről. Részletfizetés vagy halasztás meghatározott feltételekkel kérhető.
Aki a teljes megtakarítását önerőként köti le, könnyen szembesülhet azzal, hogy a később érkező illetékfizetési kötelezettséget már nincs miből rendeznie. A megfelelő pénzügyi tervezés része az is, hogy a vételár mellett a későbbi fizetésekre maradjon elkülönített pénz.
Mi marad ki gyakran a költségvetésből?
A lakásvásárlás és a beköltözés közötti időszakban több kevésbé látványos tétel is jelentkezhet: műszaki állapotfelmérés, energetikai korszerűsítés, közös költség, lakásbiztosítás, bútorozás, gépcsere, közművek szerződéses átírásához kapcsolódó esetleges munkák és maga a költözés. Ezek nem általános hatósági díjak, de valódi pénzügyi terhet jelentenek.
A részletes költségkerethez jó kiegészítés az ingatlan.fm korábbi, a lakásvásárlás rejtettebb kiadásait áttekintő cikke. Az új számításokkal ugyanakkor azt is érdemes végiggondolni, mekkora tartalékot tartunk fenn a beköltözés első hónapjaira és az esetleges javításokra.
Öt ellenőrző kérdés szerződéskötés előtt
- A forgalmi érték alapján mekkora illeték várható, és jogosultak vagyunk-e kedvezményre?
- Az ügyvédi árajánlat bruttó, és tartalmazza-e a teljes ügyintézést?
- A bank mely díjakat engedi el, és mi a kedvezmény feltétele?
- A foglaló átadása előtt tisztázott-e az önerő és a hitel valódi elérhetősége?
- Marad-e pénzügyi tartalék az illeték későbbi befizetésére, a költözésre és a felújításra?
A legjobb lakásvásárlási döntés nem pusztán a legkedvezőbb vételárat, hanem a teljes bekerülési összeget és a fizetési ütemezést is figyelembe veszi. A 2026-os szabályok mellett pedig különösen fontos a már hatályos jogszabályokra és a bank aktuális, írásos ajánlatára támaszkodni.
Források
- NAV: Ingatlan-adásvétel – frissítve 2026. október 14-én
- NAV: A visszterhes vagyonátruházási illeték – 2026. január 30-i 19. információs füzet
- Digitális Állampolgár: Teendők lakásvásárlás előtt
- Kormányhivatalok: Földhivatali szolgáltatások díjai
- Nemzeti Jogszabálytár: 298/2026. (X. 27.) Korm. rendelet – Wekerle Plusz
- Wekerle Plusz – hivatalos programoldal
Borítókép forrása: Jakub Żerdzicki on Unsplash.
