A budapesti új lakások kínálata 2026 júniusára csaknem egynegyedével zsugorodott az egy évvel korábbi állapothoz képest – derül ki az Otthontérkép új elemzéséből, amely a portál hirdetési adatai alapján készült.
A budapesti újépítésű lakáspiacon továbbra is az egy- és kéthálószobás ingatlanok dominálnak, ezek adják a teljes kínálat mintegy kétharmadát. Ez az egyik legállandóbb piaci jellemző, amely hónapról hónapra alig módosul, most azonban itt is elmozdulás látható: a garzonok és egyszobás lakások részaránya júniusban már megközelítette a 12 százalékot, ami magasabb a korábban megszokott 9–10 százalékos szintnél. A 4,5 szobánál nagyobb lakások ezzel szemben visszaszorultak: jelenleg a kínálat csupán 3 százalékát adják, miközben korábban inkább 4–5 százalék körüli arány volt jellemző rájuk. Mindez egybevág azzal a korábban említett folyamattal, hogy az átlagosan meghirdetett lakások mérete egy év alatt közel 9 százalékkal csökkent. A nagyobb alapterületű otthonok háttérbe szorulása nem meglepő, hiszen ezek általában a legnehezebben értékesíthető kategóriába tartoznak: hosszabb ideig maradnak a piacon, miközben a potenciális vevők köre is jóval szűkebb.
Az újépítésű lakások piacán a négyzetméterár és az ingatlan mérete között nincs egyenes összefüggés. A legkisebb lakások felára régóta ismert jelenség: a kisebb alapterület könnyebb kiadhatóságot jelent, a befektetői érdeklődés pedig tovább hajtja az árakat. Emellett az is jellemző, hogy garzonokat ritkábban építenek az olcsóbb kertvárosi övezetekben, sokkal inkább a magasabb árú belső városrészekben jelennek meg. A másik végletet a 4,5 szobánál nagyobb lakások képviselik, amelyek 2,05 millió forintos négyzetméterárral a legdrágább kategóriát alkotják. Ezek többnyire prémium fejlesztések, ahol mind az elhelyezkedés, mind a műszaki színvonal kiemelkedő.
Mit ér ma egy átlagfizetés a budapesti új lakáspiacon?
Képzeljünk el egy átlagos magyar munkavállalót, aki a KSH legfrissebb nettó mediánbérét viszi haza, vagyis havi 432 100 forintot, és kivételes módon minden egyes forintját félre tudja tenni. Az ő példáján keresztül jól szemléltethető, mennyire elérhető egy új építésű budapesti lakás az átlagos keresetűek számára.
Fővárosi átlagban egy embernek 24,4 évnyi teljes nettó jövedelmét kellene megtakarítania ahhoz, hogy megvásároljon egy átlagos új építésű lakást. Ez már önmagában is figyelemre méltó adat, a kerületek közötti különbségek azonban még ennél is beszédesebbek.
A legdrágább városrészekben – az I. kerületben közel 68 év, a XII. kerületben csaknem 58 év szükséges ehhez – jó eséllyel még az sem érné meg a célját, aki már húszéves korától dolgozik. A II. és a VI. kerületben ugyanakkor nagyjából egy teljes aktív életpálya alatt gyűlhetne össze egy saját új lakás ára: a nyugdíjkorhatár elérésére válhatna elérhetővé.
A külső pesti kerületek ezzel szemben jóval kedvezőbb képet mutatnak, itt az érték 18 és 22 év között alakul. Ez továbbra sem kevés, de legalább reális időtávon belül értelmezhető. A XXIII. kerület 15,5 éves mutatója jelenti a budapesti újépítésű piac legalacsonyabb belépési küszöbét. A 24,4 éves fővárosi átlag mögött valójában két markánsan eltérő piac rajzolódik ki:
- egy belvárosi és budai prémiumszegmens, ahol egy átlagos jövedelmű vásárló számára a lakásszerzés gyakorlatilag fel sem merül, hacsak nem örököl ingatlant vagy jelentős vagyont;
- valamint egy külső kerületi övezet, ahol a saját lakás megszerzése még éppen elérhető cél maradhat, különösen akkor, ha a megtakarításokat hitelfelvétel egészíti ki.
Forrás: Otthontérkép
Borítókép: pressfoto
