Szembeötlő, milyen nagy igény mutatkozik hazánkban a megfizethető árú bérlakásokra. Örömteli fejleménynek tűnik, hogy a sokak által szorgalmazott kezdeményezést a Tisza Párt is prioritásként kezeli.
A hazai bérlakásprogramok elindítása a Tisza Párt vállalásai között is szerepel. Az elképzelések szerint a nagyszabású kezdeményezést az Európai Unió Helyreállítási Alapjának forrásaiból finanszíroznák. Mindennek nyomán több milliárd euró értékű ingatlanberuházás indulhatna el, ahol az állami vagy uniós támogatások jelentős magánbefektetésekkel egészülhetnének ki – írja a Telex.
A fejlesztések főként a nagy egyetemi és ipari központokra, így Budapestre, Debrecenre és Győrre összpontosítanának. A koncepció lényege, hogy magáncégek kifejezetten bérbeadás céljából építenének lakóingatlanokat, amelyek egy részét közösségi célokra ajánlanák fel. Jóllehet a program részleteinek kidolgozása jelenleg is folyamatban van, a fő cél egy olyan intézményi bérlakásszektor létrehozása, amely jelenleg tulajdonképpen még nem létezik Magyarországon.
Az elmúlt másfél évtized lakáspolitikája szinte teljes egészében a saját tulajdon megszerzésének támogatására épült. Az államilag támogatott kölcsönök és különféle otthonteremtési konstrukciók jelentős keresletet generáltak egy korlátozott kínálatú piacon, aminek következtében 2015 és 2025 között Magyarországon emelkedtek a legnagyobb mértékben az ingatlanárak az Európai Unión belül. Noha a saját tulajdonú lakásban élők aránya hazánkban kiemelkedően magas, közel 90 százalékos, a lakhatás megfizethetősége a nagyvárosi térségekben jelentősen romlott.
A kutatások alapján rendkívül sok magyar választaná szívesen a hosszú távú és kiszámítható bérleti konstrukciókat. A fiatal generáció, a pályakezdők, a kollégiumi férőhelyhiánnyal szembesülő hallgatók, valamint az ipari központokba költöző munkavállalók számára a megfizethetetlen lakásvásárlás helyett a bérlés kínálhatna valódi alternatívát. Jelenleg azonban a magyar bérlakáspiac szinte kizárólag magánszemélyek által kiadott, kisbefektetői tulajdonban lévő lakásokból áll.
A professzionálisan működtetett, vállalati hátterű bérlakásszektor fejlődésének egyik legjelentősebb akadálya az 1993-ban elfogadott lakástörvény. Az elavult szabályozási környezet miatt a bérleti viszony mind a bérlők, mind a tulajdonosok számára jelentős kockázatokat rejt. A bérlők kiszolgáltatottak a rövid felmondási határidők miatt, miközben a bérbeadók számára egy nem fizető vagy károkat okozó lakó eltávolítása hosszadalmas és költséges jogi eljárást igényel. A szabályozás bizonytalansága, illetve a gyors jogérvényesítés hiánya a tőkeerős vállalatokat is távol tartja a szektortól.
A jogszabályi problémák mellett az adózási és finanszírozási feltételek sem ösztönzik a vállalkozásokat. Amennyiben egy cég kifejezetten bérbeadási célra épít lakóingatlant, nem jogosult az 5 százalékos kedvezményes áfakulcs alkalmazására, emellett a bérbeadás után is 27 százalékos áfateherrel kell számolnia, miközben a magánszemélyek ennél kedvezőbb adózási feltételeket élveznek. A helyzetet tovább nehezíti, hogy a vállalati tulajdonban lévő lakások nem részesülnek a lakossági rezsikedvezményekből. Gazdasági szempontból a magas hitelkamatok, az uniós átlagnál magasabb építési költségek és a viszonylag alacsony magyar bérek miatt a beruházások megtérülése sok esetben kérdéses, miközben a külföldi befektetőket az árfolyam-ingadozásokból fakadó kockázatok is visszatartják.
A szakértők szerint a megoldás egyik első lépése az úgynevezett intézményi bérbeadó jogi kategóriájának létrehozása lehetne. Az ilyen vállalkozások regisztrációhoz kötött működés mellett, magasabb minőségi és ügyfélszolgálati követelmények teljesítésével végezhetnék tevékenységüket, amiért cserébe az állam különböző kedvezményekkel – például 5 százalékos áfával – és a lakossági rezsitarifák alkalmazásának lehetőségével támogatná őket. Emellett elengedhetetlen lenne egy olyan hosszú távú, akár 5–20 évre szóló bérleti rendszer kialakítása, amelyben a bérlők nagyobb rugalmasságot, a tulajdonosok pedig megfelelő biztosítékokat kapnak a nemfizetés eseteire. A vitás helyzetek gyors rendezésére osztrák mintára egy független, gyors döntéshozatalra képes békéltető testület létrehozása is indokolt lenne.
A szabályozási reformok mellett a piac élénkítéséhez jelentős pénzügyi ösztönzőkre is szükség lenne. A beruházási kockázatok csökkentése érdekében az állam hitelgaranciákkal, valamint kedvezményes kamatozású, hosszú futamidejű finanszírozással segíthetné az építkezéseket.
A keresleti oldalt pedig leghatékonyabban úgy lehetne erősíteni, ha a munkáltatók adómentes lakhatási támogatást vagy kedvezményes vállalati bérlakást biztosíthatnának azoknak a munkavállalóknak, akik nem rendelkeznek saját ingatlannal.
Forrás: Telex
Borítókép: freepik
