A pandémia hatására jelentősen átrendeződtek a lakhatással kapcsolatos elvárások: a városból való kiköltözés mellett városon belül is egyre népszerűbbek azok a területek, ahol zöld környezet, minőségi építészeti megoldások és tágasabb terek várják a lakókat. Sokan keresik a családi ingatlanokat: a hazai lakásállomány több mint felét teszik ki a három, vagy annál több szobás lakások, a fővárosban pedig sokan a vízközeli elhelyezkedést preferálják. 

Európa-szerte egyre több nagyvárosban találkozhatunk olyan városnegyeddel, ahol teljesen új épületekkel újul meg a városszövet: az épületegyüttesek megfelelő infrastrukturális háttérrel akár önálló városrészként is megállják a helyüket.

Ezekben a lokációkban elsősorban a lakóingatlanok dominálnak, de egyre gyakoribbak a kereskedelmi egységek, az irodák, vagy akár a vegyes használatú épületek is.

A vízparti városok esetében megfigyelhető, hogy a korlátozott számú, és ebből kifolyólag különösen értékes partmenti és partközeli területtel rendelkező ingatlanfejlesztők törekednek az építészeti kuriózumra és egyedi megjelenésre.

A víz közelségéből és lokációból adódóan ezek a lakások nem csak az itt élők számára nyújtanak kiemelkedő minőségű életteret, de értékálló befektetésként is helyet kapnak az ingatlanpiacon. 

Nyugat-Európában már az 1980-as években elkezdődtek a korábban kihasználatlan területeket érintő beruházások, amelyek főként lakóingatlan fejlesztésként valósultak meg.

Hazai viszonylatban az elmúlt tizenöt évben figyelhető meg jelentősebb mértékben a lakásállomány megújulására való törekvés, a vízparti fejlesztések azonban még a fővárosban is viszonylag frissnek számítanak. A legújabb fejlesztésekre a magas építészeti minőség mellett általában jellemzőek a fenntartható zöld megoldások, a tágas terek és a természetes fény előtérbe helyezése.

Az épületekben felfelé haladva, a legfölsőbb szinteken megjelennek a magasabb presztízst képviselő, általában nagy területű, 4-5 szobás lakások, amelyek legtöbbször akár 40-50m²-es terasszal erősítik a tágas térérzetet és a panorámás kilátást.

A kontinensen több olyan lakóingatlan valósult meg, amelyek különleges építészeti megoldásaival gazdagítják a vízpart menti területeket.

Közülük az egyik legikonikusabb a koppenhágai 8 Tallet, amely nyolcas alakjának köszönhetően építészetileg is különlegesnek számít. Kialakítása mellett a ház egyik érdekessége, hogy az utcáról egészen a 10. emeleti penthouse-okig fel lehet biciklizni az épületen végighúzódó sétánynak és bicikliútnak köszönhetően.

Az épület nyolcast formáló alakja két belső udvart alakít ki, amelyekben 500-500 m²-es közösségi kerthelyiség áll a lakók rendelkezésére. A zöld területek nem csak a belső udvarokban jelennek meg: a felfelé vezető sétány felett zöld tetőkertek gazdagítják az épületet.

A zöld megoldások az esztétikai szempontok mellett fenntarthatósági célkitűzéseket is szolgálnak. A budapesti Foka-öböl és Duna-part közeli Duna Terasz Grande fejlesztés egyedülálló módon törekszik a zöld élettér kialakítására: minden otthonhoz kert, erkély vagy terasz tartozik, a zéró-emissziós épületek hőtechnikai rendszere a távfűtés megújuló energiaforrásait használja, valamint az alacsony szintű energiafelhasználást támogató, hőszivattyús rendszerre épül.

Az épületek által behatárolt közösségi területeket, mint például a játszótérrel felszerelt belső kerteket, a közösségi jóga-, napozó- és grillteraszokat nagy növényfelület és növénygazdagság jellemzi, amely nemcsak fenntartható, hanem látványos is. 

Gyakori megoldás a vízparti ingatlanoknál, hogy felfelé haladva egyre magasabb kategóriájú lakások közül válogathatnak az érdeklődők.

A hamburgi Hafen City negyedben, az Elba folyó mentén 2018-ban átadott Standhaus tervezésénél nagy hangsúlyt fektettek a vízpartra: a 16 emeletes lakótoronyban a padlótól a mennyezetig érő ablakokkal látták el, ahonnan panorámás kilátás nyílik a városra és a vízre. A harmadik és a tizenötödik emelet között 66 hasonló kategóriájú lakás, a legfelső emeleten pedig két nagyméretű, magasabb kategóriát képviselő penthouse található. 

A tágas terek és a panoráma mellett az átlagosnál magasabb szobaszám is egyre fontosabb döntési tényező lakásvásárláskor. Magyarországon a lakásállomány több mint felét teszik ki a három, vagy annál több szobás lakások, egy személyre pedig másfél szoba jut átlagosan hazai viszonylatban. A Grande lakásainak tervezésekor nagy figyelmet fordítottak arra, hogy minden változatos lakásméretekkel minden igényt kiszolgáljanak; a lakásmixben ugyanakkor a nagyobb méretű, családi lakások a megszokottnál nagyobb súlyt képviselnek. A projekt két épületében felfelé haladva megjelennek a design penthouse lakások is hatalmas teraszokkal, zöld tetőkertekkel, helyenként stílusos íves falakkal. Egy ilyen kategóriájú otthon vásárlása befektetői szemmel is vonzónak tűnhet, hiszen jövőbeli eladás során többnyire egyedi áron találnak új tulajdonosra ezek a kuriózumnak számító ingatlanok.

A Grande lakásai mellett a Belgrade Waterfront városfelújítási projekt egyik zászlóshajójánál, a Belgrade Waterfront Terraces névre keresztelt épületnél is kiemelt szerepet kaptak a teraszok, erkélyek. A Belgrade Waterfront Terraces 17 emeletével az alacsonyabb épületek közé tartozik a lokációban; összesen 132 lakásnak ad otthont. A tervezéskor a legnagyobb hangsúlyt a vízparti kilátás és a nyitott terek kapták.

Az épület üveghomlokzata, valamint a lakásokhoz tartozó teraszok a belső élettér meghosszabbításával a nyugalom és a kikapcsolódás jelképévé váltak azok számára, akik továbbra is városban képzelik el az életüket.

Ha nem járunk el diplomatikusan egy ingatlan megtekintésekor, akkor szélsőséges esetben akár a teljes ügylet is meghiúsulhat, hívta fel rá a figyelmet Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlanhálózat alapító-tulajdonosa. A szakember azt javasolja a lakásvásárlóknak, soha ne véleményezzék vagy minősítsék az adott ingatlant első ránézésre, mert azzal sokat árthatnak. Kiemelte, hogy konkrét számokról sem érdemes az első találkozón tárgyalni, mert ezzel hátrányos pozícióba kerülhetünk.

Ingatlanvásárláskor számtalan tényezőre kell odafigyelniük a vevőknek, kezdve onnan, hogy mennyire zajos a környék, folytatva azzal, hogy milyenek a tulajdoni viszonyok, egészen a fizetendő terhekkel bezárólag. A nagy koncentrációban viszont sokan hajlamosak megfeledkezni a lakásvásárlói etikettről, ami alapjaiban határozhatja meg, hogy miként alakul az adásvétel.

Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlanhálózat alapító-tulajdonosa szerint vannak olyan elengedhetetlen, sokszor természetesnek vett szabályok, amelyeket nem szabad figyelmen kívül hagyni. Példaként említette, hogy a lakás bejárásakor húzzunk lábzsákot és mindig érkezzünk időben, hiszen már ezzel is a megbízhatóság érzetét erősítjük a tulajdonosban.

A szakember kiemelte, miután megnéztük az ingatlant, nagyon fontos, hogy a helyszínen soha ne minősítsük azt az első benyomás után, mert saját magunknak tehetünk ezzel keresztbe.

„Tilos véleményt formálni rögtön a legelején, akár pozitív, akár negatív tapasztalatokkal gazdagodtunk. Diplomatikusnak kell maradnunk, mert könnyen kicsúszhatnak olyan gondolatok is a szánkon, amelyeket esetleg a későbbiekben megbánnánk. Ha túlzottan dicsérjük az ingatlant, nehezebb lesz alkudni az árból, ha pedig lehúzzuk azt, akkor a tulajdonos kevésbé szívesen tárgyal majd velünk a továbbiakban, ami akár az adásvételt is meghiúsíthatja” – mutatott rá.

Bízzuk ingatlanosra a visszajelzést

Gadanecz Zoltán megjegyezte, teljesen felesleges megkérdezni azt is a helyszínen, hogy mi az utolsó ár, amit az eladó elfogadhatónak tart, hiszen a fejében már kialakult egy kép, amin aligha fog csettintésre a kedvünkért megváltoztatni.

„Nem szabad számokat kimondatni a tulajdonossal, mert nemes egyszerűséggel hátrányos tárgyalási helyzetbe kerülünk.

Ekkor még nem tudhatjuk, meddig szeretnének még benne lakni, milyen feltételek mellett lehet beköltözni, ami a továbbiakban tárgyalási alapot jelenthet és az árat is markánsan alakíthatja” – fogalmazott.

A GDN Ingatlanhálózat alapító-tulajdonosa szerint emiatt is érdemes szakértői segítséget kérni. A bejárást követően az ingatlanossal tudjuk egyeztetni, melyek azok a komolyabb tételek, amelyekre esetleg még költeni szeretnénk a vásárlást követően, és ennek tudatában tudunk alkudni is az irányárból.

Szót ejtett arról is, az etikett része, hogy az érdeklődők visszaszólnak a tulajdonosnak a döntésükről, akár érdekli őket komolyabban a lakás, akár nem. Ez viszont nemleges válasz esetén sokszor elmarad, mert nehéz anélkül közölni ezt, hogy ne bántanánk meg vele az eladót. Az ingatlanosok viszont ezeket a feladatokat is ellátják és megadják a megfelelő visszajelzést a tulajdonosnak.

Gadanecz Zoltán ezzel kapcsolatban megjegyezte azt is, a lakásvásárlóknak nem érdemes határidőt adni arra vonatkozóan, hogy mikor szólnak majd vissza, hiszen általában nem csak egy ingatlant tekintenek meg, és ha beesik egy újabb potenciális lakás, akkor újra és újra tolódik ez az időpont, ami miatt az érdeklődő egy idő után már nem lesz komolyan vehető.

Forrás: GDN ingatlan

Borítókép: Andrew Wise // Unsplash 

Vidékies jellegű kültelekből elsőként az ország legfontosabb gépipari központjává nőtte ki magát, majd az elmúlt 5 évben szinte töretlenül birtokolta a legnépszerűbb fővárosi kerület címet, és jelenleg itt épül Budapest legtöbb újépítésű lakása. A Duna House összegyűjtötte a legérdekesebb ingatlanpiaci információkat a legek kerületéről.

Hazánk fővárosának huszonhárom kerülete közül 2017 januárja óta minden hónapban dobogós helyen végzett a XIII. kerület a Duna House budapesti kerületek iránti érdeklődési adatai szerint. Mindössze tíz olyan hónap volt, amikor az ingatlanvásárlók más kerületet preferáltak leginkább, ebből összesen két alkalommal csúszott a harmadik helyre a kerület. A legnagyobb versenytársnak Zugló számít, de a II. és a XI. kerület is volt már keresettebb a XIII. kerületnél.

A XIII. kerület 11,33 négyzetkilométeres területével a 15. a budapesti kerületek között, összesen körülbelül 120 ezer lakosa van, így ez a városrész a főváros negyedik legnépesebb közigazgatási egysége.

A többi kerülettel szemben a XIII. kerület nem kapott egységes elnevezést, Angyalföld, Göncz Árpád városközpont, Újlipótváros, Vizafogó városrészek alkotják, valamit ide tartozik a Népsziget déli része is, 2013-as elcsatolásáig pedig még a Margitsziget is a kerülethez tartozott.

Az egykori, vidékies jellegű kültelek a 20. századra már Magyarország legfontosabb gépipari központja lett, itt épült az ország első nyugati stílusú bevásárlóközpontja, napjainkban pedig az ingatlanállományt vizsgálva az egyik legváltozatosabb kerületté vált.

Angyalföld – Lőportárdűlő

Angyalföld rendkívül sokféle körzetből áll, Lőportáldűlő például a 20. század elejéig teljes egészében katonai célra használt terület volt. Aki Angyalföldre költözne tíz- és négyemeletes panelházak lakásai közül választhat, de népszerű a családi házas övezetet kedvelők körében is, valamit számos újépítésű lakópark épült és épül ezen a területen. A Váci út környéke teljes átalakuláson esett át, irodaházak, kereskedelmi egységek és lakóparkok emelkedtek az egykori ipari épületek helyén.

A kerületben 2021-ben a Duna House kollégái több száz ingatlan eladásában működtek közre, az eladott ingatlanok értéke több mint 5 milliárd forint volt. Az adatok alapján az átlagos négyzetméterár 791 756 Ft volt. Az országos szinten tapasztalható áremelkedés a XIII. kerületet sem kerülte el, 2022 első 5 hónapjának értékesítési adatai szerint eddig a budapesti kerületek közül a XIII. kerületben történt a legtöbb ingatlantranzakció, amelyek alapján 942 499 Ft-ra nőtt az átlagos négyezetméterár, köszönhetően a növekvő számú újépítésű ingatlannak, amely felfelé húzza az átlagárakat.

A kerület angyalföldi részén kelt el a legalacsonyabb négyzetméterárú – 361 405 Ft/m² – ingatlan, egy 59,5 négyzetméter nagyságú, Frangepán utcai téglalakás, 21,5 millió Ft-os áron.

A négyzetméterenként több mint egy milliót kóstáló, 2022-ben eddig a legdrágábbnak számító magyar panellakás szintén a XIII. kerületben, de az újlipótvárosi részen talált új tulajdonosra. A Pozsonyi úti, jó állapotú, 36 négyzetméteres lakásért 39 milliót kaptak az eladók. Az idei első negyedév legdrágábban vevőre talált panellakása is Újlipótvárosban található, egy Kárpát utcai 61 millió Ft értékű, 80 négyzetméteres, jó állapotú ingatlan, 762 500 Ft-ért négyzetméterenként.

Újlipótváros

Újlipótvárost 1950-ben csatolták a kerülethez, déli részén a ’20-as, ’30-as években épített, kedvelt, belső udvaros lakóházak alkotnak egységes városképet, északi felén pedig keveredve találhatnak az érdeklődők belső udvaros házakat, panelépületeket, valamint lakóparkokat is. A XIII. kerület legmagasabb áron értékesített ingatlana szintén itt található, egy Garam utcai, 105 négyzetméteres, újépítésű lakás, ami 241 185 000 Ft-ért kelt el, ez kiugróan magas, 2 283 948 Ft-os árat jelent négyzetméterenként.

Vizafogó kínálatában is szerepelnek téglaépítésű bérházak, de főként lakótelepeiről híres és a Göncz Árpád városközpontban is változatos az ingatlanállomány. Utóbbi városrészben kelt el a kerület legalacsonyabb árú ingatlana, egy 22,5 négyzetméteres, felújított, félszuterén téglalakás a metró közelében, a Váci úton 11,7 millió Ft-ért, 518 847 Ft-os négyzetméteráron.

Budapesten a XIII. kerület számít az újépítésű ingatlanok fellegvárának

2022 második negyedévében itt adták el a legtöbb fővárosi, újépítésű ingatlant, összesen 417 darabot, átlagosan 1 119 392 Ft-os áron négyzetméterenként. A második negyedévben meghirdetett projektek alapján összesen 6002 db lakásról beszélhetünk a kerületben, amelynek már csak a 14 százaléka vár vevőre.

borítókép: Bence Balla-Schottner // Unsplash 

Az ingatlanvásárlás általában egy ember életének legnagyobb befektetése, ezért a megtekintésnél érdemes minden apróságra odafigyelni. Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlanhálózat alapító-tulajdonosa arról beszélt, ajánlott minden esetben nappal felkeresni a kinézett házat vagy lakást, hogy az esetleges statikai hibákat észrevegyük. Hozzátette, a legbiztosabb az, ha építészt vagy ingatlanost viszünk magunkkal a bejárásra, aki szakértői szemmel vizsgálja meg az ingatlant. Szerencsés továbbá átcsöngetni a szomszédokhoz is, hogy tájékozódjunk a lakóközösség összetételéről.

Ingatlanvásárlásnál a vevők mindig az ár-érték arányt tartják a leginkább szem előtt, ennek megállapításához viszont nem elég a hirdetéseket böngészni, a helyszíni bejárás során ugyanis teljesen más impulzusok érik az érdeklődőket és sok olyan tényezőre derülhet fény, ami a képek alapján nem feltétlenül egyértelmű vagy azt a tulajdonos nem is tüntette fel.

Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlanhálózat alapító-tulajdonosa elmondta, örökérvényű alapszabály, hogy a kiszemelt lakást vagy házat nappali időszakban kell meglátogatni. Ez értelemszerűen azért fontos, mert világosban sokkal szembetűnőbbek az esetleges hibák, repedések, és olyan problémákat is észrevehetünk, amik később többletköltséget jelenthetnek majd a vásárló számára.

Mint mondta, a döntés meghozatala előtt érdemes még egyszer akár ingatlanossal, akár építésszel visszatérni a helyszínre, aki érzelmek nélkül, szakértői szemmel tudja megvizsgálni az adott lakást vagy házat.

„Ha beleszeretünk első látásra egy ingatlanba, akkor hajlamosak lehetünk figyelmen kívül hagyni olyan problémákat, amik később komoly anyagi terhet róhatnak majd ránk. Egy szakember viszont ebben a helyzetben is megnyugtató választ tud adni egy ingatlan állapotára vonatkozóan és teljes körű tájékoztatást is nyújt az esetlegesen felmerülő plusz költségekről, ha akad ilyen” – fogalmazott.

Kérdezzük meg a szomszédot, de kezeljük helyén, amit mond

Gadanecz Zoltán azt is tanácsolja a vásárlóknak, hogy csöngessenek át a szomszédokhoz, ezáltal ugyanis kaphatnak egyfajta képet arról, milyen a lakóközösség. Felhívta rá ugyanakkor a figyelmet, hogy bár sok információt kaphatunk, számos negatívum is elhangozhat, de ettől nem kell feltétlenül megrettenni.

„Emberek vagyunk és alapvetően félünk a változásoktól. Ha új szomszéd költözik be, annak nem minden esetben örülnek a környéken lakók. Ezért számíthatunk arra, hogy a kérdéseinkre adott válaszokban lesz egy-egy elejtett negatív gondolat. Ilyen lehet, hogy valahol hangosan szokott ugatni a kutya, vagy hogy az egyik ingatlanban szoktak bulikat tartani. Ezek értékes plusz információk lehetnek, de érdemes azokat a helyükön kezelni” – fűzte hozzá a GDN Ingatlanhálózat alapító-tulajdonosa.

Végezetül arról is beszélt, a vételi ajánlat megtétele előtt mindenképpen nézzünk rá, hogy a tulajdonosi összetétel és a teherlap hogy néz ki. Itt jelenhetnek meg olyan dolgok, melyek teherként vannak számon tartva az ingatlanon és amiknek a hátteréről tudni kell. Ez lehet bármilyen bejegyzés, banki hitel, tartozás vagy elidegenítés. A hitelezést pedig csak ezeknek az információknak a birtokában tudjuk megtervezni, ezzel kalkulálni kell.

Borítókép: Alisa Anton // Unsplash